大台南不動產建築公會理事長胡富文：房市進入體質與耐力的競爭階段

《在國際關稅與台灣限貸令交織的不安氛圍下，胡富文接任大台南不動產建築開發商業同業公會理事長，並提出他的見解與觀察。》


　　在全球關稅與限貸政策交織的嚴峻房市氛圍中，胡富文接任大台南不動產建築開發商業同業公會理事長還未滿四個月，便直面市場急速降溫的現實。他指出，台南房市已進入「結構性調整期」，在資金、成本與政策同時作用下，市場競爭正從過往比拚銷售速度，轉向體質與耐力的長期較勁。

隨著央行信用管制與銀行授信趨嚴，交易節奏放緩成為常態，市場進入重新校準階段，胡富文坦言，房市需求並未消失，而是明顯遞延，且這並非台南獨有現象，而是全台普遍面臨的資金環境轉變，他說：「買方更審慎、銀行更保守，成交自然需要時間累積」。

胡富文表示，在資金面收緊的情況下，市場結構亦出現過去少見的變化，部分個案即便順利成交，仍可能面臨貸款成數不足的情形，成為影響交易完成與否的關鍵變數。為因應資金環境改變，不少建商主動調整銷售策略，協助買方評估貸款條件，甚至設計彈性解約機制，以降低交易風險，讓市場回歸理性運作。

值得注意的是，交易量降溫之際，房價並未同步下修，這看似「矛盾」的現象，胡富文分析，主因在於成本結構難以回落，包括缺工、缺料推升工程成本，過去幾年土地標售價格居高不下，加上利率環境改變，使開發資金成本明顯增加，形成價格的基本支撐。他舉例，營建開發具有長週期特性，若一個案子從取得土地到完工動輒五年以上，若總利潤30%，平均一年只有6%，絕非外界想像的高報酬。

對於政策方向，胡富文強調公會支持政府抑制短期投機行為，但政策設計仍需精準分流，避免對首購與換屋族形成過度限制。他指出，目前換屋貸款成數調整，確實影響部分自住需求，若能在嚴謹審核前提下，適度保留彈性，有助於維持市場正常流動，也更符合居住需求本質。
《胡富文認為，市場越是嚴峻，同業間就更應該加強交流，一起攜手面對困境，因此邀請北部房產專家南下分享見解。》

 

　身為公會理事長，胡富文認為，在市場轉折期，產業更需要理性判斷與資訊透明，他表示，公會目前以資訊交流與風險管理為核心，透過舉辦趨勢講座、邀請產業與金融專家分享市場觀點，像是上個月就邀請房市專家李同榮來分享『2026房市十大趨勢預測』，協助會員掌握政策與資金環境變化，避免過度擴張或誤判局勢。他強調，「市場波動時，決策品質比速度更重要」。

　　展望2026年，胡富文認為，隨著市場逐步消化政策與資金調整，台南房市將回歸產業與人口基本面，南科與周邊產業鏈仍具支撐力，但在短期不確定性未完全釐清前，市場將維持審慎節奏。他亦提出見解：未來競爭關鍵不在於誰推案最快，而在於誰能在資金控管、產品定位與經營紀律上維持穩定，「能夠長期站在市場上的，會是體質最清楚、判斷最冷靜的那一群」。